Sí, puedes comprar casa en Florida sin ser ciudadano, sin green card y sin vivir en Estados Unidos. Lo que cambia no es el derecho a comprar, sino cómo pagas, a nombre de quién compras, qué impuestos aplican y qué pasa el día que vendas. Esta guía recorre esos puntos citando la ley y las páginas oficiales del IRS, la Legislatura de Florida y FinCEN; donde solo hay costumbre del mercado, lo decimos.
Cabana West Real Estate es una corredora boutique con licencia en todo Florida, base en Wellington (Palm Beach County) y atención bilingüe. No somos abogados, contadores ni prestamistas: te guiamos en la compra y te conectamos con los profesionales correctos. Si prefieres empezar por lo general, lee cómo comprar casa en Florida.
¿Puede un extranjero comprar casa en Florida?
Sí. Ni la ley de Florida ni la federal exigen ciudadanía o residencia para ser dueño de una vivienda. La única restricción por nacionalidad es la del Capítulo 692, Parte III (ley SB 264 de 2023), que aplica a un grupo concreto de países y que explicamos abajo.
- No necesitas visa de residente. Puedes comprar con visa de turista B-1/B-2, con otra visa temporal o sin haber pisado el país, firmando desde el exterior.
- Comprar no te da estatus migratorio. El Departamento de Estado define las visas de visitante como visas de no inmigrante "para personas que desean entrar temporalmente a Estados Unidos" y lista la "residencia permanente en Estados Unidos" entre las actividades no permitidas con esa visa. Ser propietario no cambia eso.
- El contrato es el mismo. La mayoría de compras residenciales usan el contrato estándar Florida Realtors/Florida Bar ("FR/Bar", con inspección o "AS IS"), que no distingue entre comprador nacional y extranjero.
La ley SB 264 (Capítulo 692, Parte III): a quién aplica realmente
Desde el 1 de julio de 2023, Florida restringe la compra de inmuebles a ciertos "foreign principals" (principales extranjeros). Genera muchas preguntas entre compradores latinos y, la mayoría de las veces, no les aplica.
Países "of concern" (s. 692.201): República Popular China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela bajo el régimen de Maduro y Siria.
"Foreign principal" (s. 692.201): el gobierno y funcionarios de esos países, sus partidos, empresas organizadas o con sede allí, y cualquier persona natural domiciliada en un país de la lista que no sea ciudadana ni residente permanente legal de EE. UU.
Qué prohíbe:
- s. 692.203: un foreign principal no puede adquirir inmuebles a 10 millas o menos de una instalación militar o infraestructura crítica. Excepción: una persona natural puede comprar una vivienda de hasta 2 acres si no está a 5 millas o menos de una instalación militar, tiene visa vigente que no sea solo de turismo (o asilo) y compra a su nombre.
- s. 692.204: para personas y entidades vinculadas a China la prohibición es general, con la misma excepción.
- Quien sí esté cubierto debe registrarse ante el estado (multa de $1,000 por día de retraso). Vender a sabiendas a una persona prohibida es delito menor de primer grado.
Qué significa para ti:
- Si eres ciudadano de Colombia, México, Argentina, Perú, Chile, Ecuador, Brasil o cualquier país fuera de la lista, la SB 264 no te aplica, vivas donde vivas.
- Si eres venezolano (o cubano), la clave es el domicilio, no el pasaporte. Un venezolano domiciliado en Colombia, España o Panamá, en principio, queda fuera de la definición; uno domiciliado en Venezuela queda dentro y debe analizar la excepción de la vivienda única y el registro. Aquí sí necesitas un abogado de bienes raíces de Florida antes de firmar.
- Las compañías de título piden a todo comprador una declaración jurada sobre este tema al cierre. Es rutina.
Cómo pagar: efectivo vs. hipoteca para extranjeros
Efectivo. La vía más común entre compradores internacionales: menos requisitos, cierre más rápido y ofertas más fuertes. "Efectivo" significa fondos transferidos por banco a la cuenta de escrow del agente de cierre, con verificación de origen de fondos.
Hipoteca para extranjeros ("foreign national loan"). Existen prestamistas que financian a no residentes sin historial de crédito en EE. UU. Todo lo siguiente es práctica del mercado, sin cifra fijada por ley; confírmalo con tu prestamista:
- Exigen una cuota inicial mayor que a un residente. En el mercado se habla de rangos del orden del 25 % al 35 %, pero no hay cifra fijada por ley; cada prestamista define la suya.
- Piden reservas, prueba de ingresos del país de origen y referencias bancarias.
- Tasas y costos suelen ser más altos que en un préstamo convencional. No publicamos tasas: cambian a diario.
Usa la calculadora hipotecaria de Florida para comparar escenarios y pide una precalificación por escrito antes de ofertar.
ITIN: qué es, cuándo lo necesitas y cómo se solicita
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de 9 dígitos que el IRS emite a quien necesita identificación tributaria federal y no tiene ni puede obtener un Social Security Number. El IRS aclara que "los ITIN son solo para efectos del impuesto federal sobre la renta" y que obtenerlo "no cambia tu estatus migratorio ni tu derecho a trabajar en Estados Unidos".
¿Lo necesitas para comprar? No.
¿Cuándo sí?
- Si rentas y quieres tributar sobre renta neta presentando el Form 1040-NR (ver sección de renta).
- Cuando vendas, para que la retención FIRPTA quede acreditada a tu nombre. El IRS rechaza solicitudes presentadas antes de un contrato de venta firmado; después, puedes solicitarlo bajo la "Excepción 4" y, si lo pides junto con el Form 8288-B, el IRS lo procesa en unos 10 días.
¿Cómo? Con el Form W-7: por correo con documentos originales o copias certificadas; a través de un Certifying Acceptance Agent (CAA) que verifica tus documentos sin enviar el pasaporte original; o con cita en ciertos IRS Taxpayer Assistance Centers. Un ITIN sin uso en declaraciones durante tres años expira al final del tercer año.
FIRPTA: la retención del 15 % cuando vendas
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, 26 U.S.C. §1445) no te afecta al comprar, pero sí al vender.
- Cuando un vendedor extranjero transfiere un inmueble en EE. UU., el comprador (o su agente de cierre) debe retener generalmente el 15 % del monto realizado (precio bruto, no ganancia) y enviarlo al IRS con los Forms 8288 y 8288-A.
- Excepción: si el comprador usará la propiedad como residencia y el monto no supera $300,000, no hay retención; entre $300,000 y $1,000,000 con uso residencial aplica una retención reducida.
- Form 8288-B: vendedor o comprador pueden pedir un certificado de retención para reducirla o eliminarla cuando el impuesto real será menor. El IRS suele resolver en unos 90 días: tramítalo apenas firmes el contrato.
- La retención es un anticipo: al presentar el 1040-NR del año de la venta, el IRS devuelve el exceso.
Comprar a nombre propio vs. a través de una LLC
La respuesta depende de tu país, tu familia y tus objetivos. Esto es un marco general, no una recomendación.
A nombre propio: más simple y barato; financiamiento más fácil; expones tu patrimonio personal a reclamos ligados a la propiedad; hay temas de sucesión e impuesto a la herencia de EE. UU. para no residentes que debes revisar antes de comprar.
Con una LLC de Florida (u otra estructura): separa la propiedad de tu patrimonio y facilita tener socios; tiene costos de constitución, registro anual y contabilidad; el tratamiento fiscal de una LLC de un solo dueño extranjero puede no ser el que imaginas.
Regla de reporte de FinCEN (Residential Real Estate Rule): desde el 1 de marzo de 2026, las transferencias no financiadas de vivienda a una entidad legal o fideicomiso se reportan a FinCEN mediante un "Real Estate Report" que presenta el agente de cierre, identificando a los beneficiarios finales (control sustancial o 25 % o más). Las compras a nombre de una persona natural no se reportan, ni las financiadas por un banco con obligaciones antilavado. La regla no prohíbe comprar con LLC: añade un reporte.
Pide una opinión conjunta de abogado y CPA antes de firmar: cambiar el titular después del cierre cuesta.
Impuestos y costos que debes presupuestar
Al comprar
- Documentary stamp tax sobre la escritura: 70 centavos por cada $100 de precio (Miami-Dade tiene tarifa distinta). Sobre $500,000, $3,500. En el sur de Florida suele pagarlo el vendedor, pero es negociable.
- Si hay hipoteca: doc stamps sobre el pagaré de 35 centavos por cada $100 del préstamo, más impuesto intangible y costos del prestamista.
- Seguro de título, honorarios de cierre, inspección, tasación: varían; pide un estimado por escrito.
Cada año
- Impuesto predial: lo cobra el condado sobre el valor tasado. Pídenos la cifra del último año de cualquier propiedad.
- Homestead exemption: NO aplica si no eres residente permanente. El estatuto 196.031 la concede a quien tiene título y "de buena fe hace de la propiedad su residencia permanente". Un no residente que la usa como vacacional o inversión no califica. Presupuesta el impuesto completo.
- Seguro de vivienda (viento/huracán y, según zona, inundación): uno de los costos más altos del estado. Cotízalo antes de ofertar.
- HOA / condominio: cuotas y posibles derramas.
Rentar la propiedad: impuestos para no residentes
Federal (IRS)
- Por regla general, la renta que recibe un no residente de un inmueble en EE. UU. es ingreso "FDAP" y se grava a una tasa fija del 30 % (o la del tratado) sobre el monto bruto, sin deducciones; el administrador o inquilino debe retenerlo.
- La alternativa: el IRS permite elegir (sección 871(d)) tratar la renta del inmueble como ingreso efectivamente conectado. Así deduces gastos (intereses, predial, seguro, administración, depreciación) y pagas tasas progresivas sobre la renta neta. Se hace adjuntando una declaración al Form 1040-NR y entregando el Form W-8ECI al administrador para que no retenga el 30 %. La elección se mantiene hasta revocarla y exige presentar 1040-NR cada año (con ITIN).
- Cómo se declara ese ingreso en tu país y si existe tratado vigente: confírmalo con tu CPA.
Local (rentas cortas)
- En Palm Beach County, los alquileres de seis meses o menos pagan el Tourist Development Tax (TDT) del 6 % sobre el ingreso, además del impuesto estatal a las ventas. El anfitrión debe registrarse ante el Tax Collector y remitirlo mensualmente; las plataformas no lo hacen por ti. Contratos escritos de más de seis meses están exentos.
- Muchas ciudades y condominios restringen rentas cortas. Verifícalo antes de comprar con ese plan.
El proceso paso a paso desde el exterior
Práctica habitual del mercado de Florida; los detalles los coordina tu agente con la compañía de título.
- Define objetivo y presupuesto y decide con tu CPA/abogado si compras a nombre propio o con entidad.
- Prepara los fondos: cuenta de origen, documentación del origen de fondos y, si financias, precalificación.
- Búsqueda y visitas: presenciales o por video; enviamos recorridos y comparables por WhatsApp o correo.
- Oferta y contrato FR/Bar con depósito en escrow y períodos de inspección.
- Inspección, tasación (si hay préstamo) y revisión de título con compañía de título o abogado de cierre.
- Firma a distancia: documentos electrónicos; la escritura y notariales ante notario en línea (RON) autorizado por Florida, en el consulado de EE. UU. o ante notario local con apostilla. Un poder notarial debe aprobarlo antes la compañía de título (y el prestamista).
- Transferencia de fondos: envía solo a instrucciones confirmadas por teléfono en una llamada que tú inicies; el fraude por correos falsos es real.
- Cierre y registro de la escritura. Recibes el título asegurado y organizas seguro, servicios y, si aplica, el registro de TDT.
Más detalle en la guía práctica para extranjeros del blog y en el Journal.
Por qué comprar con Cabana West
- Bilingües de verdad: el bróker, Andy B. Cooper, atiende en español e inglés y te explica cada documento antes de firmar.
- Licencia en todo Florida, base en Wellington: conocemos Palm Beach County de primera mano y acompañamos compras en otros condados.
- Red de profesionales: abogados de bienes raíces, CPA con práctica internacional, prestamistas para extranjeros y compañías de título con experiencia en cierres remotos. Tú eliges.
- Sin promesas vacías: no te diremos que una compra da visa ni que una LLC te hace invisible al fisco.
Conoce a tu agente de bienes raíces en español en West Palm Beach.
Preguntas frecuentes
P: ¿Necesito visa o green card para comprar casa en Florida?
No. Ningún estatuto exige ciudadanía o residencia. Solo aplican las restricciones del Capítulo 692, Parte III, a personas domiciliadas en siete países específicos.
P: ¿Comprar una propiedad me ayuda a obtener residencia?
No. El Departamento de Estado lista la "residencia permanente" entre las actividades no permitidas con visa de visitante. Las vías migratorias las evalúa un abogado de inmigración.
P: Soy colombiano/mexicano/argentino. ¿Me afecta la SB 264?
No. La ley define "foreign principal" en función de siete países (China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela bajo Maduro y Siria). Si tu país no está en la lista, no te aplica.
P: Soy venezolano. ¿Puedo comprar?
Depende del domicilio. Cubre a quien está domiciliado en Venezuela y no es ciudadano ni residente permanente de EE. UU.; para esa persona existe la excepción de una vivienda de hasta 2 acres, lejos de instalaciones militares, con visa no turística, más registro. Domiciliado en otro país, en principio quedas fuera. Consúltalo con un abogado de Florida.
P: ¿Necesito ITIN para comprar?
No. Lo necesitarás si rentas y quieres declarar sobre renta neta (1040-NR) y cuando vendas, por FIRPTA. El IRS no lo emite "por si acaso" antes de un contrato de venta firmado.
P: ¿Cuánto me retienen cuando venda?
Por regla general el 15 % del precio bruto (FIRPTA), con excepción si el comprador la usará como residencia y el precio no supera $300,000. Con el Form 8288-B puedes pedir una retención menor; el exceso se devuelve al declarar.
P: ¿Puedo aplicar al homestead exemption como extranjero?
Solo si la propiedad es de buena fe tu residencia permanente (s. 196.031). Un no residente que la usa como vacacional o para renta no califica.
P: ¿Puedo cerrar sin viajar a Estados Unidos?
Sí. Es común cerrar con notario en línea autorizado por Florida, con firma apostillada desde tu país o mediante un poder notarial aprobado por la compañía de título. Coordínalo con tiempo.
Esta página es informativa y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Cabana West Real Estate no es un bufete de abogados, firma contable ni prestamista. Las leyes y páginas citadas pueden cambiar; verifica la versión vigente y consulta a un profesional licenciado para tu caso.
Fuentes oficiales consultadas
- Florida Senate — CS/CS/SB 264 (2023), texto promulgado (ss. 692.201–692.205, Fla. Stat.): https://flsenate.gov/Session/Bill/2023/264/BillText/er/HTML
- Florida Statutes — s. 196.031, Exemption of homesteads: https://m.flsenate.gov/Statutes/196.031
- Florida Statutes — Chapter 201 (s. 201.02 doc stamps on deeds; s. 201.08 notes/mortgages): https://flsenate.gov/Laws/Statutes/2025/Chapter201/All
- Florida Department of Revenue — Documentary Stamp Tax (GT-800014): https://floridarevenue.com/forms_library/current/gt800014.pdf
- Florida Department of Revenue — Documentary Stamp Tax: https://floridarevenue.com/taxes/taxesfees/pages/doc_stamp.aspx
- IRS — FIRPTA Withholding (26 U.S.C. §1445; Forms 8288, 8288-A, 8288-B): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
- IRS — About Form W-7: https://www.irs.gov/forms-pubs/about-form-w-7
- IRS — Additional ITIN Information: https://www.irs.gov/individuals/additional-itin-information
- IRS — ITIN video text script (cómo solicitar, expiración): https://www.irs.gov/node/58876
- IRS — Fixed, Determinable, Annual, Periodical (FDAP) Income: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/fixed-determinable-annual-periodical-fdap-income
- IRS — Nonresident Aliens: Real Property Located in the U.S. (elección 871(d), W-8ECI, 1040-NR): https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-u-s
- FinCEN — Residential Real Estate Rule FAQs (vigencia 1 de marzo de 2026): https://www.fincen.gov/sites/default/files/shared/RREFAQs.pdf
- U.S. Department of State — Visitor Visa (B-1/B-2): https://travel.state.gov/content/visas/en/visit/visitor.html
- Palm Beach County Tax Collector — Tourist Development Tax: https://pbctax.gov/tourist-development-tax/
- Florida Realtors — 5 common questions about FR/BAR contracts (nombre del formulario): https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2024/12/5-common-questions-about-frbar-contracts