Por Andy B. Cooper — Broker de Bienes Raíces Licenciado en Florida, Certificado SFR · Cabana West Real Estate
Las reglas para condominios en Florida han cambiado mucho en los últimos años, a partir del colapso de Surfside en 2021. Para quienes compran, los cambios son una buena noticia a largo plazo: más inspecciones, mejor financiamiento de reservas y más documentos antes de comprometerte. A corto plazo, también significan que algunas asociaciones están subiendo las cuotas o cobrando cuotas extraordinarias (special assessments) para ponerse al día. Si estás buscando un condominio en West Palm Beach, Wellington o cualquier parte de Florida, esto es lo que debes revisar.
Inspecciones milestone (milestone inspections)
Según la sección 553.899 de los Estatutos de Florida, los edificios de tres pisos habitables o más que estén sujetos, total o parcialmente, al régimen de propiedad en condominio o cooperativa necesitan milestone inspections (inspecciones estructurales por hitos). La primera debe realizarse antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y después cada 10 años. El estatuto también permite que la agencia local encargada exija la inspección a los 25 años según las circunstancias locales, incluyendo condiciones ambientales como la cercanía al agua salada.
La inspección la realiza un arquitecto o ingeniero licenciado en Florida. Como comprador, te interesa saber si el edificio ya llegó a una fecha de hito, si la inspección se hizo y qué encontró.
Estudios de reservas de integridad estructural (SIRS)
El segundo gran cambio es el structural integrity reserve study o SIRS (estudio de reservas de integridad estructural). Según la sección 718.112(2)(g), las asociaciones deben obtener un SIRS para cada edificio de tres pisos habitables o más, al menos cada 10 años. El estudio cubre los elementos que mantienen el edificio seguro y sin filtraciones:
- Techo
- Estructura, incluyendo muros de carga y elementos estructurales principales
- Sistemas de protección contra incendios e ignifugación
- Plomería
- Sistemas eléctricos
- Impermeabilización y pintura exterior
- Ventanas y puertas exteriores
- Otros elementos por encima de cierto umbral de costo que afecten esos componentes
La ley también restringe a las asociaciones controladas por los propietarios de unidades la posibilidad de renunciar o reducir las reservas requeridas para esos elementos. En palabras sencillas, los días de votar para saltarse las reservas del techo y la estructura prácticamente se acabaron. Eso es más seguro, y también es la razón por la que algunas cuotas mensuales han subido.
Qué significa esto para tu presupuesto
Cuando compares condominios, no compares solo la cuota mensual. Un edificio con una cuota baja puede tener reservas insuficientes y estar a punto de cobrar una cuota extraordinaria. Un edificio con una cuota más alta puede tener ya sus reservas completamente financiadas. Pide el presupuesto, el calendario de reservas y cualquier cuota extraordinaria planeada o pendiente. Nuestro artículo sobre los costos ocultos de ser propietario en Florida explica las cuotas extraordinarias, y la calculadora de hipoteca te permite sumar la cuota de la HOA (asociación de propietarios) a tu estimado mensual.
Documentos que recibes al comprar un condominio de reventa
Cuando le compras a un propietario (no al desarrollador), la sección 718.503(2) exige que el vendedor entregue, a su propio costo, documentos que incluyen:
- La declaración de condominio
- Los artículos de incorporación de la asociación
- Los estatutos y reglamentos
- El estado financiero anual y el presupuesto anual
- El resumen del informe de la milestone inspection preparado por el inspector, si aplica
- El SIRS más reciente de la asociación, si aplica
- El documento de "Preguntas y Respuestas Frecuentes"
El derecho de cancelación de 7 días
La misma sección le da al comprador el derecho de cancelar el contrato dentro de los 7 días, sin contar sábados, domingos ni días festivos legales, posteriores a la fecha de firma del contrato y de la recepción de los documentos requeridos. El derecho del comprador a anular el acuerdo termina en el cierre. Aprovecha esos días. Lee el presupuesto y el estudio de reservas, y haz preguntas antes de que se cierre la ventana.
Preguntas que debes hacer sobre cualquier edificio de condominios
- ¿Cuándo se terminó de construir el edificio, y se ha exigido o realizado una milestone inspection?
- ¿Qué recomendaron la milestone inspection y el SIRS, y cuál es el cronograma de los trabajos?
- ¿Están las reservas completamente financiadas para los elementos del SIRS?
- ¿Hay cuotas extraordinarias actuales o planeadas?
- ¿Ha tenido la asociación dificultades para conseguir seguro?
- ¿Cuáles son las reglas de renta, si piensas rentar la unidad?
Financiamiento y seguro
Los prestamistas también revisan la asociación. Los edificios con mantenimiento aplazado, reservas insuficientes o litigios pendientes pueden ser más difíciles de financiar. Habla con tu prestamista desde el principio sobre el edificio específico, y consigue una cotización de seguro HO-6 (póliza para unidades de condominio) durante el periodo de inspección.
¿Siguen siendo una buena compra los condominios?
Para muchos compradores, sí. Los condominios en Palm Beach County ofrecen ubicaciones y amenidades que las casas unifamiliares al mismo precio no pueden igualar. Las nuevas reglas hacen más fácil ver en qué te estás metiendo. La clave es hacer la tarea antes de que se cierre la ventana de 7 días. Si quieres ayuda para comparar edificios, contáctanos o explora las casas en venta en West Palm Beach.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué condominios en Florida necesitan una milestone inspection?
Los edificios de tres pisos habitables o más bajo el régimen de condominio o cooperativa, antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años y cada 10 años después, según la sección 553.899.
P: ¿Qué es un estudio de reservas de integridad estructural (SIRS)?
Un estudio, requerido al menos cada 10 años para edificios de condominios de tres pisos habitables o más, que planifica las reservas para el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización, las ventanas y las puertas exteriores.
P: ¿Cuánto tiempo tengo para cancelar un contrato de condominio de reventa en Florida?
Según la sección 718.503(2), 7 días, sin contar fines de semana ni días festivos legales, después de firmar y recibir los documentos requeridos. El derecho termina en el cierre.
P: ¿Por qué están subiendo las cuotas de condominio en Florida?
En muchos edificios, las reglas de reservas más estrictas para elementos estructurales obligan a las asociaciones a financiar reparaciones y reemplazos que antes aplazaban.
Andy B. Cooper es Broker de Bienes Raíces Licenciado en Florida, Certificado SFR, con Cabana West Real Estate, con servicio en Wellington, Palm Beach County y toda Florida. Cabana West es una inmobiliaria bilingüe (inglés/español).
Aviso: Este artículo es información educativa general y no constituye asesoría legal, fiscal, de seguros ni financiera. Las leyes y los requisitos cambian. Confirma los detalles con las fuentes oficiales enlazadas arriba y con un profesional licenciado antes de actuar.