¿Qué son los bienes raíces?
Se denomina bienes raíces (real estate) a la propiedad, junto con cualquier mejora permanente ligada al terreno, ya sea natural o hecha por el hombre, como el agua, los árboles, los minerales, los edificios, las viviendas, las cercas y los puentes. Los bienes raíces son un tipo de propiedad inmueble (real property). Los vehículos, los yates, las joyas, los muebles y la maquinaria agrícola son ejemplos de propiedad personal que no está permanentemente unida al terreno.
Puntos clave:
- El terreno y todo lo que está permanentemente ligado a él, ya sea natural o hecho por el hombre, se denomina bienes raíces.
- Residencial, comercial, industrial, terreno sin desarrollar y uso especial son los cinco tipos básicos de bienes raíces.
- Puedes comprar una casa, una propiedad para rentar u otro inmueble de forma directa o indirecta a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT).
Fundamentos de los bienes raíces
Aunque los términos terreno, bienes raíces y propiedad inmueble a veces se usan como sinónimos, existen algunas diferencias importantes que conviene aclarar.
El término "terreno" (land) se refiere a la superficie de la tierra, incluidos los árboles, los minerales y el agua, desde la superficie hasta el centro de la tierra y hacia arriba hasta el espacio aéreo. El término "bienes raíces" (real estate) se refiere al terreno junto con cualquier estructura permanente construida por el hombre, como casas y otras edificaciones. La propiedad inmueble (real property), uno de los dos tipos básicos de propiedad, se refiere a los intereses, beneficios y derechos que conlleva ser dueño de bienes raíces.
Los bienes raíces incluyen la superficie física del terreno, lo que está por encima y por debajo de él, lo que está permanentemente adherido a él y todos los derechos de propiedad, incluido el derecho a poseer, vender, arrendar y disfrutar del terreno.
La propiedad personal, que incluye toda propiedad que no encaja en el concepto de propiedad inmueble, no debe confundirse con esta última. La característica principal de la propiedad personal es que se puede transportar. Los vehículos, los botes, los muebles, la ropa y los teléfonos celulares son ejemplos de ello.
Características físicas de los bienes raíces
El terreno tiene tres características físicas que lo distinguen de otros activos económicos:
- Inmovilidad. Aunque parte del terreno se puede remover y la topografía se puede modificar, la ubicación geográfica de cualquier porción de terreno no se puede cambiar.
- Indestructibilidad. El terreno es duradero e indestructible (permanente).
- Singularidad. No pueden existir dos parcelas de terreno idénticas. A pesar de sus similitudes, cada parcela es geográficamente distinta.
Cualidades económicas de los bienes raíces
El terreno tiene varias características económicas distintivas que determinan su valor como inversión:
- Escasez. El terreno no se considera escaso, pero su oferta total es limitada.
- Mejoras. Una mejora se define como cualquier adición o modificación al terreno o a un edificio que afecte el valor de la propiedad. Las mejoras privadas incluyen casas y cercas; las mejoras públicas incluyen aceras y sistemas de alcantarillado.
- Permanencia de la inversión. Una vez que el terreno ha sido desarrollado, el capital y la mano de obra totales utilizados para construir la mejora representan una inversión fija significativa. Aunque una estructura se puede demoler, las mejoras como el drenaje, la electricidad, el agua y las líneas de alcantarillado suelen ser permanentes, ya que son demasiado costosas de desmantelar o reemplazar.
- Ubicación. Las preferencias y los gustos de las personas por una zona determinada están influenciados por factores como la conveniencia, la reputación y la historia. Uno de los aspectos económicos más esenciales del terreno es su ubicación (de ahí la expresión "¡ubicación, ubicación, ubicación!").
Los distintos tipos de bienes raíces
Los bienes raíces se dividen en cinco categorías:
- Residencial. Cualquier propiedad utilizada con fines residenciales. Los ejemplos incluyen casas unifamiliares, condominios, cooperativas, dúplex, townhouses (casas adosadas) y residencias multifamiliares con menos de cinco unidades individuales.
- Comercial. Complejos de apartamentos, gasolineras, supermercados, hospitales, hoteles, oficinas, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales, tiendas y teatros.
- Industrial. Cualquier propiedad utilizada para manufactura, producción, distribución, almacenamiento o investigación y desarrollo, como fábricas, plantas de energía y bodegas.
- Terreno. Terrenos sin desarrollar, terrenos desocupados y terrenos agrícolas (granjas, huertos, ranchos y tierras forestales).
- Uso especial. Cementerios, edificios gubernamentales, bibliotecas, parques, lugares de culto y escuelas.
¿Cómo funciona el negocio de los bienes raíces?
A pesar del tamaño y la complejidad del mercado inmobiliario, muchas personas creen que solo está compuesto por brokers y vendedores. Sin embargo, los bienes raíces emplean a millones de personas en una gran variedad de sectores, incluidos ventas, avalúos, administración de propiedades, financiamiento, construcción, desarrollo, consultoría, educación y muchos otros.
Muchos profesionales y negocios dependen del mercado inmobiliario, incluidos contadores, arquitectos, bancos, compañías de seguro de título, agrimensores y abogados.
En Estados Unidos, los bienes raíces son un motor clave del crecimiento económico. Los inicios de construcción de viviendas (housing starts), es decir, el número de nuevos proyectos de construcción residencial iniciados en un mes determinado, son una estadística económica importante que publica la Oficina del Censo de EE. UU. (US Census Bureau). Los datos se separan en tres categorías: permisos de construcción, inicios de construcción y viviendas terminadas, y cubren viviendas unifamiliares, viviendas de dos a cuatro unidades y edificios multifamiliares de cinco o más unidades.
Los inversionistas y analistas siguen de cerca los inicios de construcción porque pueden ofrecer una idea general de la dirección de la economía. Los tipos de nuevas construcciones también pueden dar pistas sobre el estado de la economía. Por ejemplo, si los inicios de construcción muestran que se construyen menos casas unifamiliares y más edificios multifamiliares, esto podría señalar una futura escasez de oferta de casas unifamiliares, lo que potencialmente haría subir los precios de las viviendas.
¿Cuál es la mejor forma de invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces se pueden adquirir de muchas maneras. Algunas de las formas más comunes de invertir directamente incluyen:
- Ser propietario de tu vivienda
- Propiedades para rentar
- Comprar, remodelar y revender casas (flipping)
Si compras una propiedad física (por ejemplo, propiedades para rentar o casas para remodelar y revender), puedes ganar dinero de dos maneras: con los ingresos por renta o arrendamiento y con la apreciación del valor de la propiedad. A diferencia de otras inversiones, la ubicación de los bienes raíces tiene un impacto significativo. El valor de los inmuebles puede subir o bajar por factores como las tasas de empleo, la economía local, los índices de criminalidad, el transporte, la calidad de las escuelas, los servicios municipales y los impuestos a la propiedad.
También puedes invertir en bienes raíces por medios indirectos. Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una empresa que posee una cartera de inmuebles que generan ingresos, es una de las formas más comunes de hacerlo. Los REIT se dividen en REIT de capital (equity), REIT hipotecarios (mortgage) e híbridos, y se clasifican además según cómo se compran y venden sus acciones: REIT que cotizan en bolsa, REIT no cotizados y REIT de propiedad privada.
La manera más común de invertir en un REIT es comprar acciones que cotizan públicamente en una bolsa de valores. Los REIT son particularmente líquidos y transparentes, ya que sus acciones se negocian como cualquier otro valor listado en una bolsa. Al igual que muchas otras empresas, los REIT generan ingresos mediante el pago de dividendos y la apreciación de sus acciones. Además de los REIT individuales, también puedes invertir en fondos mutuos de bienes raíces y en fondos cotizados en bolsa (ETF).
Valores respaldados por hipotecas
Los valores respaldados por hipotecas (mortgage-backed securities, MBS) son otra forma de invertir en bienes raíces. Debido a su papel en la catástrofe hipotecaria que desencadenó la crisis financiera mundial de 2007-08, recibieron mucha atención negativa. Sin embargo, los MBS siguen en uso y se siguen negociando.
Los ETF son la forma más accesible para que una persona común invierta en estos productos. Al igual que otras inversiones, conllevan cierto riesgo, pero también pueden aportar diversificación a la cartera. Los inversionistas deben revisar las tenencias para asegurarse de que los fondos se especialicen en valores respaldados por hipotecas con grado de inversión y no en la versión subprime que tuvo un papel en la crisis financiera. Dos ETF destacados que dan acceso a los MBS son el Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) y el iShares MBS ETF (MBB).