Por Andy B. Cooper — Broker de Bienes Raíces Licenciado en Florida, Certificado SFR · Cabana West Real Estate
En Palm Beach County es difícil encontrar una casa relativamente nueva que no pertenezca a algún tipo de asociación. Las comunidades cerradas de Wellington, los vecindarios de townhomes en Royal Palm Beach y los condominios de torre en West Palm Beach vienen todos con una. Pero una HOA (Homeowners' Association, asociación de propietarios) y una asociación de condominio no son lo mismo, y la diferencia afecta lo que posees, lo que pagas y las reglas bajo las que vives.
Dos leyes distintas
Florida las regula bajo capítulos separados de los Florida Statutes (Estatutos de Florida):
- Las asociaciones de condominio se rigen por el Capítulo 718.
- Las asociaciones de propietarios (HOA) se rigen por el Capítulo 720.
La distinción no tiene que ver solo con el tipo de edificio. Tiene que ver con lo que es tuyo.
Qué es lo que posees
En un condominio, eres dueño de tu unidad más una participación indivisa de los elementos comunes, como el techo, los pasillos, la piscina y los jardines. La asociación mantiene y asegura buena parte del edificio, y por eso las cuotas de condominio suelen ser más altas.
En una comunidad con HOA, normalmente eres dueño de tu casa y del lote donde está construida. La asociación posee y mantiene las áreas comunes como la entrada, las calles, el clubhouse o los lagos, y hace cumplir los convenios de la comunidad. Tú aseguras y mantienes tu propia casa.
Algunos townhomes son condominios y otros son propiedades con HOA. No se puede saber solo con mirarlos. Lo deciden los documentos registrados, así que siempre verifica.
Qué suelen cubrir las cuotas
Las cuotas de condominio con frecuencia incluyen el seguro del edificio para los elementos comunes, el mantenimiento exterior, las reservas, a veces agua, basura y cable, y las amenidades. Las cuotas de HOA suelen cubrir el mantenimiento de las áreas comunes, las garitas de seguridad, el paisajismo de las zonas comunes y las amenidades, mientras que tu propio techo, el exterior y el seguro corren por tu cuenta.
Comparar una cuota de condominio de $900 con una cuota de HOA de $250 no es comparar peras con peras. Suma tu propio seguro y mantenimiento en la casa con HOA antes de decidir cuál es más barata. Nuestra calculadora de hipoteca tiene campos para cuotas de HOA, seguro y reparaciones para que compares totales reales.
Divulgaciones antes de firmar
Comunidades con HOA
Según la sección 720.401, a un posible comprador en una comunidad sujeta a una HOA se le debe presentar un resumen de divulgación antes de firmar el contrato. Si no se entrega, el comprador puede anular el contrato mediante aviso por escrito dentro de los 3 días siguientes a recibir el resumen de divulgación o antes del cierre, lo que ocurra primero. El estatuto establece que cualquier supuesta renuncia a ese derecho no tiene efecto.
Condominios
En la reventa de un condominio, la sección 718.503(2) exige que el vendedor entregue documentos como la declaración, los artículos, los estatutos (bylaws) y las reglas, el estado financiero anual y el presupuesto, el documento de Frequently Asked Questions and Answers (preguntas frecuentes y respuestas) y, cuando corresponda, la información de la milestone inspection (inspección estructural por hitos) y del structural integrity reserve study (estudio de reservas para la integridad estructural). El comprador puede cancelar dentro de los 7 días, sin contar fines de semana ni días feriados legales, después de firmar y recibirlos. Nuestro artículo sobre comprar un condominio en Florida tras las nuevas leyes de seguridad explica esos informes.
Reglas que afectan la vida diaria
Las asociaciones pueden regular mucho más que el color de la pintura. Antes de comprar, lee las reglas sobre:
- Rentas, incluyendo plazos mínimos de contrato y procesos de aprobación.
- Mascotas, incluyendo límites de cantidad, tamaño y raza.
- Estacionamiento, camionetas, botes, tráilers y vehículos comerciales.
- Cambios exteriores, cercas, piscinas, paneles solares y paisajismo.
- Negocios desde casa y rentas a corto plazo.
- Políticas de invitados y uso de las amenidades.
Si piensas rentar la propiedad, las reglas de renta pueden hacer o deshacer la inversión. Consulta nuestra guía para propietarios arrendadores para completar el panorama.
Aprobación para comprar o rentar
Muchas asociaciones de condominio y algunas HOA exigen una solicitud y una aprobación antes de una venta o un contrato de renta. Eso puede incluir verificaciones de antecedentes, entrevistas o tarifas, y toma tiempo. Inclúyelo en el cronograma de tu contrato, sobre todo si te estás mudando desde otro estado.
Preguntas que debes hacer antes de comprar
- ¿Es un condominio o una HOA, según los documentos registrados?
- ¿Qué cubren exactamente las cuotas y cómo han cambiado en los últimos años?
- ¿Hay cuotas extraordinarias (special assessments) planeadas o pendientes?
- ¿Qué tan saludables están las reservas?
- ¿La asociación está involucrada en algún litigio?
- ¿Qué aprobación se necesita para comprar o para rentar?
¿Cuál es la opción correcta para ti?
Si quieres poco mantenimiento exterior y no te importan las cuotas más altas, un condominio puede ser ideal. Si quieres más control sobre tu propia casa y tu jardín, una comunidad con HOA puede encajar mejor. Vecindarios de Wellington como Isles at Wellington y Olympia tienen cada uno sus propios documentos, amenidades y reglas, así que léelos para la comunidad específica antes de hacer una oferta. Con gusto te ayudamos a comparar. Contáctanos en inglés o en español.
Preguntas frecuentes
P: ¿Cuál es la diferencia entre una HOA y una asociación de condominio en Florida?
Las asociaciones de condominio se rigen por el Capítulo 718 y los propietarios comparten los elementos comunes del edificio; las HOA se rigen por el Capítulo 720 y los propietarios normalmente son dueños de su casa y su lote, mientras la asociación administra las áreas comunes.
P: ¿Puedo cancelar si no recibí el resumen de divulgación de la HOA?
Según la sección 720.401, el comprador puede anular el contrato mediante aviso por escrito dentro de los 3 días siguientes a recibir el resumen de divulgación o antes del cierre, lo que ocurra primero.
P: ¿Por qué las cuotas de condominio son más altas que las de HOA?
Las cuotas de condominio suelen cubrir el seguro del edificio, el mantenimiento exterior y las reservas para componentes estructurales compartidos que los propietarios en una HOA pagan de forma individual.
Andy B. Cooper es Broker de Bienes Raíces Licenciado en Florida, Certificado SFR, con Cabana West Real Estate, con servicio en Wellington, Palm Beach County y toda Florida. Cabana West es una inmobiliaria bilingüe (inglés/español).
Aviso: Este artículo tiene fines educativos generales y no constituye asesoría legal, fiscal, de seguros ni financiera. Las leyes y los requisitos cambian con el tiempo. Confirma los detalles con las fuentes oficiales enlazadas arriba y con un profesional licenciado antes de actuar.